租賃契約目的在於確保房客和房東之間的權利、義務，以及發生問題時的責任歸屬。
租賃契約是很重要的法律文件，不僅保護了出租人與承租人的權益，如果未來雙方發生爭議，租賃契約也是釐清問題的重要參考依據。
而租屋流程該如何進行？房屋租約要注意什麼？房屋租賃契約怎麼寫？本文將為您一一說明，並在文末提供客製化房屋租賃契約自動生成服務，歡迎各大房東、房客們參考！
（一）為什麼簽訂租賃契約很重要？解析租屋常見的 5 大爭議
雖然口頭租賃契約也是具有法律效力的租約，但依據《民法》第 422 條規定，超過 1 年以上的不動產租賃契約，需要以書面訂定，否則會變成不定期租約。也就是說，針對 1 年以上的租約，若沒有簽訂書面的租賃契約，房東就不能以租約到期為理由要求房客搬走，對房東來說收回房屋就會相當困難。
最重要的是，房屋租賃在實務上常發生許多爭議，以書面簽訂租賃契約有助於在問題發生時，釐清雙方責任，並作為主張權利的依據，以下為你解析租屋常見的 5 大爭議：
🏠房屋狀態
當房客入住時，房屋實際狀態與契約中描述的不符，可能會引發爭議。雙方應該在簽約前進行房屋各項設備檢查，記錄房屋現有的損壞或問題，並製作「附屬設備清單」當做租賃契約附件，未來如有爭議，即得以「附屬設備清單」作為依據。
💰租金支付
遲付租金或未付租金是常見的爭議。房客應該按照契約約定的支付方式和時間準時支付租金。如有遲付或未付的情況，房東可以要求房客支付遲延利息或甚至終止租約。
🔧房屋維護和修繕
針對房屋維護和修繕，契約應明確記載雙方的責任範圍，包括日常維護和不同程度之修繕責任，例如：由誰負責更換燈泡、馬桶堵塞由誰負責處理等等。當有爭議時，需要根據契約條款和相關法律來解決。
📆提前終止租約
租賃契約應該寫明，當房客或房東有意提前終止租約時，應該符合哪些條件、需要提早多久通知、以及是否需要支付違約金等等條款，避免將來發生爭議。
💵押金（擔保金）歸還
當房客退租時，押金的歸還也是一個常見的爭議點。爭議來源可能是退還的押金金額及退還時間等，房客和房東應該根據契約的條款和相關法規來處理押金的歸還事宜。
（二）3 大租屋簽約流程完整解析！
第一步：確定身份
【房客的角度】
- 確認房東身份：當房客在租屋簽約前，建議請房東出示相關證明文件確認身分，並要求提示產權證明，例如：所有權狀、登記簿謄本等，確認房東為所有權人。
- 確認房屋仲介身份：可要求房屋仲介提供房東委託租屋的證明及「不動產經紀人」或「不動產營業員」相關證照，確認仲介有權代理房東將房屋出租。
- 確認二房東身份：需要請二房東出示「轉租同意書」，確保大房東允許二房東轉租房屋。
- 確認第三方物業管理公司（包租代管業者）營業狀況：與對方訂立租賃契約前，建議上經濟部商工登記公示資料查詢系統查詢該公司的營業狀況。曾經發生過某包租代管業者其實已經處於清算解散的狀態，仍然違法進行出租房屋業務，最終導致房客遇到問題時求助無門。
【房東的角度】
- 建議房東要求房客提供身分證影本、名片等相關證件資料，以便確認身份。同時也可以一併確認房客的年紀，若不到 18 歲則須要求其提供「法定代理人書面同意書」。
第二步：確定契約內容
除了確定房屋租賃契約有涵蓋前面提到的 5 大爭議事項之外，以下項目也是房屋租賃契約必備的重要內容：
- 承租資訊：房屋地址、承租時間及相關資訊是否正確。
- 租金及相關費用：除了租金之外，其他費用（如：水、電、瓦斯費用）應該由房東還是房客負擔。
- 改裝及裝潢：房客可以對房屋進行改裝及裝潢的程度為何？例如：是否可以更換窗簾？是否可以加裝掛勾、置物架等等。
- 注意是否有額外的限制或賠償條款：像是禁止養寵物、禁止開伙等特殊限制。
- 違約條款：詳細了解契約中的違約條款及違約的後果。
第三步：簽約成功
- 簽約成功後，支付第 1 個月的租金及最多不超過 2 個月的押金。
- 出租人與承租人雙方各執一份契約留存。
二、房屋租賃契約書怎麼寫？小心不能寫在房屋租賃合約上的 10 大事項！
市面上、網路上皆有許多不同版本的房租租賃合約，但是房東與房客們要注意，不是每一個房屋租賃契約書都合乎現行的法律規定。以網路上查詢到的房屋租賃契約書簡易版或書局租賃契約為例，部分契約條文甚至與現行租賃相關法律相互抵觸！
那麼房屋租賃契約書怎麼寫才不會違法又可以保障自己的權益呢？以下將提供住宅租賃契約應約定及不得約定事項，協助大家檢視自己的租賃契約。
根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，房屋租賃契約有 10 個不得記載之事項如下：
- 不得記載拋棄審閱期間。
- 不得記載廣告僅供參考。
- 不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
- 不得記載承租人不得遷入戶籍。
- 不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
- 不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
- 不得記載承租人須繳回契約書。
- 不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
- 不得記載違反強制或禁止規定。
- 不得記載承租人不得申請租金補貼。
包括上個段落提到的租屋常見 5 大爭議、租賃契約必備重要內容，本段提到的 10 個不得記載事項提醒各大房東及房客簽約前都要可以再仔細留意檢視囉！
三、租約公證是什麼？租約公證的相關費用與好處有哪些？
租賃契約公證意指將房屋租約提交給法院或民間公證人進行「公證」手續。若房屋租約經過公證，且有載明逕受強制執行條款，則未來出現糾紛時，例如：房東不歸還押金、房客租客不歸還房屋等，可以直接向法院聲請強制執行解決問題，無須另走訴訟流程。
（一）租賃契約公證費用多少錢？
根據《公證法》第 109、119 條及《公證法施行細則》第 84 條第 1 項，公證費用會以租金總額或房屋課稅現值中較高的一項作為計算標準，加上雙方約定的押金後，按照以下表格級距收取公證費用。
計算標準 | 作成公證書 | 作成公證書並載明逕受強制執行 |
20 萬元以下 | 1,000 元 | 1,500 元 |
20 萬元至 50 萬元 | 2,000 元 | 3,000 元 |
逾50萬元至100萬元 | 3,000 元 | 4,500 元 |
逾100萬元至200萬元 | 4,000 元 | 6,000 元 |
逾 200 萬元至 500 萬元 | 5,000 元 | 7,500 元 |
逾 500 萬元至 1,000 萬元 | 6,000 元 | 9,000 元 |
逾 1,000 萬元至 5,000 萬元 | 超過 1,000 萬元的部分，每 1,000 萬元加收 2,000 元 | 左方數值Ｘ1.5 |
逾 5,000 萬元 | 超過 5,000 萬元的部分，每 1,000 萬元加收 1,000 元 | 左上數值Ｘ1.5 |
舉例而言，大黃決定要在桃園市租房，租期 2 年，每月租金為 1 萬元，押金為 2 萬元，房屋課稅現值為 30 萬元，則：
- 租金總額＋押金： 24 個月Ｘ1 萬元租金＋2 萬元押金＝ 26 萬元。
- 房屋課稅現值＋押金：30 萬元房屋課稅現值＋2 萬元押金＝ 32 萬元。
取較高的 32 萬元作為計算標準，再根據以上表格選擇相應的費用。若大黃只有單純作成公證書，則公證費用為 2,000 元；若除了作成公證書，還有載明逕受強制執行條款，則公證費用為 3,000 元。
（二）租約公證好處、壞處報你知！
租約公證優點
- 保障房客長期租約之權益。
- 確保雙方身分及房屋所有權人：公證程序中要求房東需準備「房屋權狀」與「房屋稅單」，因此房客也可確認房東為所有權人，避免遇上未經許可就轉租房屋的二房東。
- 逕受強制執行條款：公證後的租約若有違約情形，只要租約有載明逕受行強制執行條款（包含「願受強制執行的標的及範圍」，以及「可以聲請強制執行的條件或時間」），未來發生爭議時，不需要繁複的訴訟流程，可以直接聲請強制執行，拿回賠償金或押金。
租約公證缺點
- 時間及費用成本：除了需要花時間進行公證以外，公證也需要額外的費用，對租賃雙方來說都是需要考量的成本。
四、租屋合約注意事項：統整房客、房東簽約注意事項！
（一）房客、房東可以提前終止合約嗎？是否需要賠償？
Q：「房東若因故提前終止合約，須賠償房客嗎？」
根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，房東因為以下理由導致租賃契約提前終止，房客不得要求賠償：
- 房東為了重新建築房屋而必須收回。
- 房客遲繳租金的費用達到 2 個月租金額，經房東明定期限後仍不支付。
- 房客積欠的費用（如管理費、水電費等）達 2 個月的租金額，經房東明定期限後仍不支付。
- 房客擅自變更房屋的用途，如：將住所變更為營業場所，經房東阻止後仍不改善。
- 房客違法使用或存放有爆炸性、易燃性的物品，經房東阻止後仍不改善。
- 房客未經房東同意，擅自將房屋轉租或轉讓給他人。
- 房客毀損房屋或其附屬設備，經房東明定期限後仍沒有修繕或賠償。
- 房客未經房東同意，擅自進行室內裝修，經房東阻止後仍不改善。
- 房客進行室內裝修時，損害到原本的建築結構，有安全的疑慮。
Q：「承租人提前終止租約要付違約金嗎？」
若租賃期間有以下情況發生，導致該房屋難以居住，房客只需要在終止租約前 1 個月提出證明即可終止租約，且房東不得要求房客支付違約金。
- 若房屋狀態與契約約定不符，並且有修繕的必要，經房客明定期限後，房東仍未修繕。
- 非因房客的緣故，導致房屋一部分毀損滅失，而剩餘的房屋部分也無法居住。
- 房屋狀態危及到房客或其同居人的安全與健康（如：房子是輻射屋、海砂屋）。情況危急時，房客不需要在 1 個月前通知，可以直接終止租約。
- 房客因疾病、意外而有長期療養之需要。
- 非房東與房客之外的第三人，主張對房屋的權利，導致房客沒辦法繼續居住。
- 房客死亡，而房客的繼承人不想再租賃該房，可以主張終止契約。
（二）房屋點交注意事項大解析！
租屋前後與房東進行點交時，應該要確定好相關內容，才不會損失自身權益。點交的內容如下：
入住前
- 確認合約內容。
- 確定好傢俱設備及數量，並製作「附屬設備清單」。
- 確認修繕責任之歸屬。
租約到期，歸還房屋
- 確認傢俱設備是否遺漏、損壞。
- 私人物品清空，做好基本的清潔打掃。
- 當面點交並歸還鑰匙。
- 現場結清水電費及押金。
（三）租屋遷戶籍是否需要房東同意？
Q：民眾提問：「可以遷入租屋戶籍嗎？」
內政部指出：「租屋遷戶籍不必房東同意！」
根據上述住宅租賃契約不得記載事項第 4 點，房東不得約定房客不得遷入戶籍。因此，租屋族不需要經過房東同意，可以直接向戶政事務所申請遷入登記。
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每個租屋都有其獨特的重點和需求，像是延長合約效期，或是提前終止租約等，如果你只是照著通用的租約展延範本、終止租約範本去擬定，難免會有疏漏或者不足之處。想要更輕鬆地擬定出一份專屬於自己的租賃契約嗎？那麼你絕不能錯過 Lawsnote DocPie 的合約自動產生器！
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