一、什麼是「不動產」？跟「動產」差在哪？
在民法上，我們將「物」分為兩種：「動產」與「不動產」。
（一）不動產
民法第 66 條：「稱不動產者，謂土地及其定著物。｣
依民法規定，不動產在法律上是指土地，以及固定、附著在土地上，且有一定經濟價值的東西，例如建築物、繼續附著在土地上的軌道，都是不動產。
（二）動產
民法第 67 條：「稱動產者，為前條所稱不動產以外之物。」
民法中並未直接對動產進行定義，而是以排除不動產的方式為動產的認定，也就是在法律上只要不符合不動產的要件，就是動產。
二、不動產買賣的特別之處！書面與移轉登記！
民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之」
不動產是人類居住與生活的重要資源，因此民法對其非常重視。針對不動產的物權變動，例如不動產買賣關係中房屋所有權的移轉，法律上設有非常嚴格的規定，其中包含：
（一）訂立書面
依照民法規定，不動產物權變動必須以書面形式進行。此處的書面形式，並不局限於特定格式，只要內容能夠完整表達不動產物權變動的意思即可。
（二）辦理登記
不動產物權的變動事項，應依據《土地法》及《土地登記規則》完成登記程序，並記入登記簿，不動產的物權變動才發生效力。
三、不動產買賣契約書必備重要內容！缺一不可！
在了解不動產買賣契約的特別之處後，接下來我們將進一步深入探索不動產買賣契約的重要內容：
（一）買賣標的
在房屋買賣、土地買賣、農地買賣等不動產交易中，「標的」是指被交易的具體物件，如土地、建築物、房屋等。在契約中，標的應該被清楚地描述，包括其位置、面積、建築結構、設施、限制地種、權利等細節，如果交易包含車位，此時也將一併納入。對於買賣雙方來說，確定清楚的標的十分重要，因為直接關係到交易的實際內容和執行。
（二）價金、給付約定
在不動產買賣契約中，價金是一個核心要素，這是買方支付給賣方的金額，以換取不動產所有權。給付約定則是關於金錢支付的安排，包括給付方式（分期方式）、給付日期等。
（三）貸款處理
如果買方需要貸款購買不動產，則貸款處理將成為不動產買賣契約中需要明確約定的重要事項，包括貸款銀行、申請、審核、批准以及貸款的條件和利率等。
（四）抵押權處理
將不動產所有權登記從賣方移轉到買方的名下時，應注意不動產上是否設有抵押權？或者其他權利的限制？需仔細確認不動產上其他權利是否一同隨著所有權移轉，釐清買方獲得不動產所有權後可能存在的風險或限制，例如：若不動產上有設定抵押權，就有不動產未來遭到強制執行拍賣的風險。
（五）稅務、交易費用負擔
在不動產買賣流程中，買賣雙方需要考慮到因交易而產生的稅務及交易費用，包括土地增值稅、印花稅、地價稅、過戶費用等。契約中應明確約定這些費用的承擔方和支付方式。
（六）交屋、點交
契約中清楚約定交屋時間及點交方式等，通常會約定買賣雙於正式完成交易前，於標的現場勘查無誤後，才進行尾款繳付及交屋手續。
四、安心有保障：手把手教你不動產買賣流程！
不動產買賣是一個複雜且多步驟的過程，了解每一步驟能確保交易的順利進行。以下是不動產買賣流程：
買賣不動產一定要透過不動產經紀人嗎？能不能自行交易？
不動產交易可以自行進行，不一定要透過不動產經紀人，選擇哪種方式則取決於你對不動產交易的熟悉程度。
- 委託不動產經紀業
・優點：專業人士協助，提供市場分析及價格評估
・缺點：需要支付中介服務費用 - 自行買賣交易
・優點：節省中介費用，且交易雙方可以自行溝通、協商
・缺點：需要自己處理所有細節，可能面臨更多法律和流程上的風險
無論選擇哪種交易方式，「不動產買賣契約」的重要性都不容忽視。自行交易時，買賣雙方應確保契約內容全面，包含標的範圍、交易價格等前一段落提及的重要細節👉點擊此處 🔗立即前往諮詢專業律師撰寫不動產買賣契約！
而若選擇透過不動產經紀業交易，則需仔細審閱經紀公司提供的房屋買賣契約，留意其中是否有不合理條款或隱藏費用，確保自身權益得到充分保障。
（一）簽約
對於不動產買賣而言，簽約是最為關鍵的部分，尤其是選擇自行交易。簽約時雙方應核對身分，並於當天申請不動產登記謄本，以確保不動產的登記現況，包含：不動產是由賣方單獨所有或與其他人共有？賣方是否有權利處分不動產？不動產上是否有地上權、抵押權、信託登記？不動產有無出租或出借？等重要交易資訊。
【簽約階段注意事項】
- 買方通常會在簽約時支付總價 10% 的頭期款
- 確認雙方身分。如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明
- 確認登記謄本的資訊正確性
– 坪數正確？
– 限制登記的塗銷狀況與否？
– 土地使用分區為何？
– 屋主銀行抵押設定金額多少？ - 契約內容如需以數字表示者，建議以國字大寫為佳
- 更改勘誤處需加蓋雙方印章
- 契約數量如超過兩張以上，建議加蓋騎縫章
（二）用印
賣方攜帶印鑑章與身分證明文件、印鑑證明及不動產稅單等資料，並蓋章；買方攜帶印章並交付身分證明文件。雙方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中蓋章，並檢具證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。
此時買方通常支付第二期款予賣方點收，如果買方要辦理貸款，應該一並提供辦理貸款文件。
【用印階段注意事項】
- 如果買方需貸款，應於本階段決定貸款銀行與準備貸款文件
- 銀行申貸時程：審查、估價、對保、用印（約 14 天～21 天）
- 不同類型的土地增值稅申報時間不一
– 土增稅/自用件（約 20 個工作天核發稅單）
– 土增稅/一般件（約 14 個工作天核發稅單）
（三）完稅
稅單核發後應盡快繳納稅款，依序應先確認稅單、銀行貸款金額，再根據契約約定的稅捐負擔比例支付稅款，且保留並收好完稅之相關收據以備後用。
通常買方此時將支付第三期款，如果買方打算用貸款支付部分價金，應辦理開戶和對保。買方應該和銀行說好，等銀行批准貸款後，直接把錢轉到賣方指定帳戶。或者，買賣雙方一起去銀行，讓賣方當面拿到款項。
（四）過戶（交屋）
買賣標的經雙方在現場確認無誤後，買方會將尾款繳清，並完成將不動產登記從賣方移轉到買方名下的手續。如果不動產上有抵押權，則一併將不動產抵押權移轉登記在買方或買方承貸銀行的名下。
【過戶階段注意事項】
- 點交時應檢視房屋有無瑕疵
- 水電瓦斯費用均已結清
- 附贈設備是否與契約簽訂內容相同，交付之鑰匙是否正確等
- 權狀登記坪數是否正確
- 交付尾款、點收尾款
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