โดยก่อนจะเซ็นสัญญาหรือทำการตกลงการซื้อขายที่ดินหรือสัญญาซื้อขายใด ๆ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาการซื้อขายบ้าน หรือ สัญญาการซื้อขายคอนโดก็ตาม เราควรอ่านเนื้อหาของสัญญาให้ถี่ถ้วน และดูองค์ประกอบของสัญญาให้ครบถ้วนเสียก่อน รวมทั้งควรมั่นใจด้วยว่าคู่สัญญาของเราคือใคร หากคุณตกลงจะทำสัญญาซื้อขายบ้านหรือที่ดินนั้น สำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขายเพื่อให้มั่นใจว่าสัญญาซื้อขายนั้นมีประสิทธิภาพและไม่ละเมิดกฎหมาย หากคุณกำลังค้นหาเทมเพลตสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านทางออนไลน์แต่ยังไม่รู้วิธีการเขียนร่างสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้าน ง่ายและสบายมาก! บทความนี้จะแนะนำให้คุณเข้าใจในสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านรวมทั้งสอนวิธีการร่างสัญญาซื้อขายฉบับสมบูรณ์ให้แก่คุณ!
สัญญา คือ การที่บุคคลสองฝ่ายเห็นต้องตรงกันในวัตถุประสงค์ของการทำสัญญา และเพื่อลดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง ดังนั้นสัญญาซื้อขาย คือ การที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกำหนดสิทธิและหน้าที่ในการทำการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ แลกเปลี่ยนสินค้ากัน โดยให้มีผลในวันที่ทำสัญญา กล่าวคือ “ผู้ซื้อ” มีหน้าที่ชำระเงินหรือกระทำตามสัญญาซื้อขาย ซึ่งได้กำหนดไว้ และ “ผู้ขาย” มีหน้าที่นำวัตถุของกลางตามที่ได้ตกลงไว้แลกเปลี่ยนกับผู้ซื้อ
สัญญาซื้อขายนั้นสามารถแบ่งออกได้เป็น 5 ประเภท ได้แก่
- สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์
- สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
- สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- คำมั่นว่าจะซื้อจะขาย
2.สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างคืออะไร
โดยปกติแล้วหากเรามีความสนใจในการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาจจะติดปัญหาในด้านของการเงิน กล่าวคือ ไม่สามารถที่จะจ่ายเงิน ณ ขณะ ที่ทำสัญญาได้ แต่มีความต้องการที่จะซื้อเลยตอนนั้น ดังนี้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราที่ ๔๕๖ ระบุไว้ว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ” ดังนั้นแล้วสัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญในเรื่องของการคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าว เพื่อเป็นข้อสัญญาว่าในอนาคตจะมีการซื้อขายสิ่งนี้จริง วิธีการ ขั้นตอนในการชำระเงินส่วนที่เหลือ หรือข้อผูกมัดอื่นตามที่ได้ตกลงแสดงเจตนาไว้ ตกลงผูกพันไว้ก่อน แต่สุดท้ายแล้วในอนาคตยังคงต้องทำสัญญาซื้อขายที่ดิน ที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานกรมที่ดิน
ดังนั้นแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คือ ผู้ซื้อและผู้ขายทำการแสดงเจตนาเป็นบ่อเกิดของสัญญาซื้อขายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต กำหนดชัดเจนเหมือนในเนื้อหาของสัญญาซื้อขาย ด้วยเหตุนี้เนื้อหา 5 ข้อที่ควรระบุและรู้ในสัญญาซื้อขายมีดังนี้
・ทรัพย์ที่เราจะขาย คืออะไร ที่ไหน รายละเอียด มีอะไรบ้าง
เหมือนที่ได้กล่าวไปตอนข้างต้นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเหมือนเป็นการแสดงเจตนาความต้องการของคู่สัญญาสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องกำหนดทรัพย์สินเหมือนในสัญญาซื้อขายที่ดิน ฉบับเต็มที่จะไปจดทะเบียนต่อไป
・คู่สัญญาของเราคือใคร
การรู้ชัดว่าคู่สัญญาของเราคือใครนั้นมีความสำคัญมากในการทำสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายหากคู่สัญญาของเราเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล หลักเกณฑ์ที่ต้องระบุลงในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะแตกต่างกัน เลยเป็นเหตุผลว่าทำไมเราต้องทราบว่าคู่สัญญาของเรามีสถานะอะไรในทางกฎหมาย
หากคู่สัญญาเป็นบุคคลธรรมดา ต้องระวังในเรื่องของการที่บุคคลผู้ไร้ความสามารถ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 1(12) ได้แบ่งประเภทบุคคลผู้ไร้ความสามารถออกเป็น 2 ประเภท คือ
- บุคคลใด ๆ ซึ่งไม่มีความสามารถตามกฎหมาย เช่น เด็กไร้เดียงสา คนไร้ความสามารถตามที่กฎหมายกำหนด บุคคลที่ศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์และบุคคลที่ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย
- บุคคลใด ๆ ซึ่งความสามารถถูกจํากัดโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เช่น ผู้เยาว์ คนเสมือนไร้ความสามารถ เป็นต้น
เนื่องจากหากทำสัญญากับบุคคลผู้ไร้ความสามารถตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้นั้น จะส่งผลให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆียะ ท้ายนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องแนบเอกสารของตนลงไปในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย
・วิธีการชำระเงิน
ควรระบุให้แน่ชัดในเรื่องของช่องทางในการชำระเงิน และ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติมในการดำเนินเอกสารในอนาคต
・ระบุเนื้อหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์
・ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
สัญญาซื้อขายบ้าน จำเป็นต้องมีเนื้อหา ส่วนประกอบ อะไรบ้าง
หากมั่นใจแล้วว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น และต้องการทำสัญญาซื้อขายบ้านเลยโดยทันที ก็มีความจำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายบ้าน แต่ก่อนที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินกับผู้ขาย ผู้ซื้อควรระมัดระวังในเรื่องของ ต้วบ้าน สินเชื่อ กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน ดังนั้นแล้วสัญญาซื้อขายบ้านควรมีเนื้อหาดังนี้
- รายละเอียดเกี่ยวกับตัวบ้าน รวมถึงที่ดิน
- วิธีการและวันโอนกรรมสิทธิ์
- ราคา เงื่อนไขและช่องทางการชำระเงิน รวมถึงค่าธรรมเนียม ค่ามัดจำ
- เอกสารแนบท้ายเอกสารที่สำคัญ เช่น ทะเบียนบ้าน เลขบัตรประจำตัวประชาชนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
- การรับผิดชอบและเบี้ยปรับหากผิดสัญญา
3.จะทราบได้ไงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านมีผลทางกฎหมาย
สัญญาซื้อขาย หากทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและลงนามจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ถึงจะมีผลทางกฎหมายแต่ถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์ สามารถทำเป็นหนังสือระหว่างบุคคลกันเองได้ แต่จะต้องทำการลงนามไว้สัญญาซื้อขายจะมีผลทันทีหลังจากการทำตามขั้นตอนของหนังสือสัญญาซื้อขาย
กล่าวคือ ถ้าหากทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นสัญญาซื้อขายที่มีแบบ ต้องมีองค์ประกอบ 3 อย่าง หลัก ๆ 1.รูปแบบหนังสือสัญญาตามที่กฎหมายกำหนด 2.เจตนาเสนอสนองต้องตรงกัน 3.การจดทะเบียน
4.หากต้องการบอกเลิกยุติสัญญาซื้อขายต้องทำยังไงบ้าง
การบอกเลิกยุติสัญญาซื้อขายนั้นต้องเป็นไปตามข้อตกลงตามที่สัญญาไว้ตั้งแต่แรก และหากผู้ใดมีสิทธิ์ในการบอกเลิกสัญญาหรือข้อบัญญัติตามกฏหมายนั้นแล้ว ตามมาตรา 386 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ระบุไว้เพื่อแสดงเจตนาต่อคู่สัญญา สามารถทำการบอกเลิกยุติสัญญาซื้อขายได้ตามนี้
・ตรวจสอบข้อกำหนดในเนื้อหาสัญญา
ถ้าหากในสัญญาซื้อขายฉบับนั้นมีการระบุข้อบังคับหลักเกณฑ์และการชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากพฤติกรรมการบอกเลิกยุติสัญญานั้นก็ควรทำตามข้อตกลงที่ได้ไว้ให้กันตั้งแต่แรก
・การเจรจากับคู่สัญญา
ขอให้อีกฝ่ายตกลงในการยกเลิกสัญญา ซึ่งอาจจะต้องมีการต่อรองหรือตกลงในเรื่องของการคืนเงินหรือทรัพย์สินที่ถูกโอนมอบไปก่อนหน้านั้น
・ลงทะเบียนและแจ้งเจ้าหน้าที่
หากมีการยกเลิกสัญญาที่เกี่ยวกับที่ดิน จะต้องมีการลงทะเบียนเอกสารยกเลิกที่สำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้สิทธิ์ที่ได้รับจากการทำสัญญาเดิมถูกยกเลิกโดยสมบูรณ์
5.ไม่รู้จะเริ่มทำสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านยังไงใช่ไหม Lawsnote DocPie มีบริการทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านขึ้นใหม่เพื่อคุณ
ค้นหาคำในกูเกิลจนเหนื่อยท้อใช่ไหม ไม่ว่าจะเป็น “หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน” “ตัวอย่างหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย” หรือ “หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน” แต่ก็ยังหาสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านที่เข้ากับความต้องการและเหมาะสมกับสถานะการณ์ของตัวเองไม่เจอหรืออาจจะไม่แน่ใจว่าต้องจัดทำเทตเพลตสัญญายังไงใช่ไหม อย่าได้กังวลไป สัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านที่ครบถ้วนสมบูรณ์เหมาะสมกับความต้องการ ให้เป็นเรื่องของทีม Lawsnote DocPie ในการบริการทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินหรือบ้านให้คุณ
Lawsnote DocPie ทีมทนายความที่มีความสามารถและเชี่ยวชาญในการให้คำแนะนำและปรึกษาด้านกฎหมาย ช่วยเหลือในการเจรจาว่าความระหว่างคู่สัญญาและเขียนสัญญาข้อตกลงอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลในทางกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่จะตามมา
คลิกลิงค์ด้านล่างเพื่อติดต่อทีมทนายความที่มีความเชี่ยวชาญของเราเพื่อบริการคุณ